今日もあったんですがこのような一戸建て。
築３５年くらい。年数並みに傷んでいるおうち。手入れは全くしていない。
リフォームの専門家としては、見た瞬間、どのくらい費用をかけたらどのような状態までもっていけるかは分かる。
自分が住むためなどで、床下の大引という太い柱や、給水や給湯の配管からやりかえ、窓や玄関などのサッシを一新、当然水廻りの住宅設備機器を快適に使用するためのレベルに新しくしたら、延べの建坪３０坪くらいで１５００万円は絶対にみていたほうがいい。
しかし、投資用としてはそんなにお金をかけてしまったら回収が出来ない。
例えば１０００万で買って、２００万〜３００万で小ぎれいにして賃貸市場に出すのが主流だ。
原則築年数の古い物件のほうが利回りは高くなる。確かに数字には惹かれる。
しかし、リフォームのベテランとしては、そのおうちに今後これくらいのランニングコストが発生するというのは想像がつく。それなのに年数の経過した物件に投資家は注目する。新築とは利回りが１０％違う事が普通にあるから。
不動産投資の見習いとしてはここが理解できない。
どうしても年間に１００万円の収入を得たとしても、突発的な５０万の修繕を予想するとその「美味しさ」というのが分からない。
ベテランになったら分かるのか。
いや、しかし、今はリフォームのベテランという目があるのだから、そのアドバンテージを活かして目利きしようと思うのですが、それにしても学ぶところは多いと理解しています。
もっと成長したいです。強くなりたい。経営者はもっとたくましくないとと考えるのです。
